Hy Lạp sẽ thu hồi Golden Visa trong những trường hợp nào?

Phát biểu tại hội nghị bất động sản Prodexpo 2026 ở Athens, ông Plevris nêu rõ hai hành vi sẽ dẫn đến thu hồi thị thực vàng:

1. Mua bất động sản kèm khoản hoàn tiền ngầm

Đây là các thỏa thuận mà người mua trả đủ giá trên giấy tờ nhưng sau đó nhận lại một phần tiền, thường thông qua hợp đồng thuê được “bảo đảm lợi nhuận”. Ví dụ được bộ trưởng đưa ra: nhà đầu tư trả 250.000 euro nhưng được cam kết nhận lại 100.000 euro, nghĩa là thực chất chỉ bỏ ra 150.000 euro.

Theo ông Plevris, bất kỳ giấy phép nào gắn với giao dịch được quảng bá là cách có Golden Visa dưới 250.000 euro đều sẽ bị thu hồi, bất kể cơ chế giảm giá được thiết kế ra sao.

2. Lách lệnh cấm cho thuê ngắn hạn qua cho thuê lại

Nhà đầu tư không được tự cho thuê ngắn hạn, và cũng không được dùng bên trung gian để làm việc này một cách gián tiếp.

Lệnh cấm cho thuê ngắn hạn với Golden Visa Hy Lạp quy định gì?

Cơ sở pháp lý: Điều 100 Bộ luật Di cư (Luật 5038/2023), sửa đổi bởi Luật 5100/2024.

Thế nào là cho thuê ngắn hạn? Theo Thông tư 1/2026 (ký tháng 4/2026), đó là hợp đồng thuê hoặc thuê lại dưới 60 ngày, chỉ cung cấp chỗ ở và đồ trải giường, dù có đăng trên nền tảng số như Airbnb hay không.

Trường hợp được phép

• Cho khách sạn hoặc doanh nghiệp du lịch thuê dài hạn, với điều kiện đơn vị này cung cấp dịch vụ vượt ra ngoài chỗ ở đơn thuần.

Trường hợp vẫn vi phạm

• Một bên thuê dài hạn căn hộ rồi cho khách thuê lại dưới 60 ngày, chỉ kèm giường và khăn trải giường.

Chế tài

• Nhà đầu tư bị thu hồi hoặc không được gia hạn giấy phép cư trú.
• Chủ sở hữu hoặc người nắm giữ bất động sản bị phạt hành chính riêng 50.000 euro.

Đối tượng không bị áp dụng: Bất động sản mua theo quy định trước Luật 5100/2024, hoặc khoản đầu tư hoàn tất trong giai đoạn chuyển tiếp.

Quy định về thanh toán và hoàn tiền ngầm

Luật yêu cầu nhà đầu tư thanh toán đủ mức giá tối thiểu trước khi nộp hồ sơ, qua séc gạch chéo, chuyển khoản hoặc thẻ vào tài khoản bên bán tại một tổ chức thanh toán ở Hy Lạp. Công chứng viên phải xác nhận phương thức thanh toán.

Tuy nhiên, luật chưa điều chỉnh dòng tiền quay ngược về người mua sau khi ký văn tự. Thông tư 1/2026 lấp khoảng trống này: các trường hợp nghi vấn sẽ được chuyển đến cơ quan thuế, cơ quan thực thi pháp luật và Cơ quan Chống rửa tiền Hy Lạp. Hai nhóm hành vi bị nhắm tới gồm:

• Quảng cáo sai lệch về điều kiện cấp Golden Visa, tại Hy Lạp hoặc ở nước của nhà đầu tư.
• Chuyển tiền không có lý do hoặc không có chứng từ, trước hoặc sau khi đầu tư, khiến khoản đầu tư thực tế thấp hơn đáng kể mức luật định.

Mức đầu tư tối thiểu Golden Visa Hy Lạp hiện nay

Áp dụng từ tháng 9/2024.

Cảnh giác với quảng cáo Golden Visa giá rẻ

Từ khi ngưỡng đầu tư tăng, nhiều quảng cáo trên mạng xã hội và nền tảng nước ngoài giới thiệu bất động sản Hy Lạp giá 180.000–230.000 euro là “đủ điều kiện” xin thị thực vàng. Theo trang tài chính Mononews, Bộ trưởng Plevris đã có hồ sơ về một số công ty bị nghi liên quan.

Các luật sư tại Hy Lạp đồng tình với hướng siết chặt này:

• Alexander Varnavas (Varnavas Law Firm) xác nhận trong năm qua có đại lý công khai quảng bá các cấu trúc giúp “lách” mức 250.000 euro, và cho rằng bộ đã nhất quán: chương trình nhằm thu hút đầu tư thực chất, không chấp nhận giao dịch dưới giá thị trường.
• Christina Georgaki (Georgaki Law Firm) khuyến cáo nhà đầu tư thẩm định kỹ, tuân thủ luật chống rửa tiền và tránh các lời mời đầu tư đáng ngờ, nhất là ở thị trường nước ngoài.

Dấu hiệu cảnh báo cho nhà đầu tư

Vì sao Hy Lạp siết chặt Golden Visa?

Lý do cốt lõi là khủng hoảng nhà ở. Theo ông Plevris, điều quan trọng không phải ai sở hữu bất động sản mà là bất động sản đó có được đưa vào sử dụng lâu dài hay không. Lệnh cấm cho thuê ngắn hạn được ông coi là thay đổi quan trọng nhất.

Chính phủ ưu tiên nhà đầu tư chuyển đổi công năng: mua các không gian chưa phù hợp để ở, cải tạo thành nhà ở rồi tự sử dụng hoặc cho thuê dài hạn. Bộ trưởng cũng muốn có ưu đãi để kéo dòng vốn ra ngoài trung tâm Athens.

Luật sư Christos Vardikos (Vardikos & Vardikos) cho rằng chương trình ban đầu nhằm vực dậy ngành xây dựng, nay ưu tiên đã chuyển sang nhà ở, nhưng Golden Visa không phải nguyên nhân chính của khủng hoảng và việc bãi bỏ cũng không tự động làm tăng nguồn cung.

Bối cảnh chính trị: Đảng đối lập PASOK đã đề xuất bỏ hạng mục bất động sản và áp lệnh cấm cho thuê ngắn hạn với cả người gia hạn thị thực. Đảng cầm quyền Tân Dân chủ đã bác đề xuất này.

Số liệu Golden Visa Hy Lạp

Câu hỏi thường gặp (FAQ)