1. TỔNG QUAN VỀ CHƯƠNG TRÌNH

• Tên chương trình: Chương trình Golden Visa Hy Lạp (Cư trú đầu tư cho công dân nước thứ ba).
• Cơ quan quản lý: Bộ Di trú và Tị nạn Hy Lạp.
• Cơ sở dữ liệu thủ tục: Cơ quan Đăng ký Dịch vụ Công Hành chính Quốc gia Hy Lạp (Cập nhật: 2026).
• Hình thức: Đầu tư bất động sản diện “Chuyển đổi mục đích sử dụng từ thương mại sang nhà ở”.
• Thời hạn thẻ cư trú: 5 năm (Được gia hạn nếu tiếp tục duy trì quyền sở hữu bất động sản).

2. BẢNG ĐIỀU KIỆN ĐỦ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN (ELIGIBILITY CRITERIA)

• Lưu ý về lịch sử pháp lý chuyển đổi: Nếu giấy phép chuyển đổi được cấp trước ngày 05/04/2024, hồ sơ chuyển đổi phải được cập nhật/sửa đổi bổ sung sau thời điểm công bố luật mới được công nhận.
• Tham khảo thực tế: Nhu cầu lựa chọn tài sản đáp ứng chuẩn pháp lý diện chuyển đổi này có thể xem tại danh mục Các dự án Golden Visa Hy Lạp tiêu biểu.

3. YÊU CẦU BÁO CÁO KỸ THUẬT VÀ HỒ SƠ PHÁP LÝ

Để đáp ứng điều kiện di trú, bất động sản lựa chọn từ các dự án Golden Visa Hy Lạp tiêu biểu diện chuyển đổi phải có đầy đủ các chứng từ kỹ thuật do kỹ sư/luật sư có thẩm quyền xác nhận:

1. Báo cáo kỹ thuật của kỹ sư: Xác nhận rõ lịch sử chuyển đổi mục đích sử dụng từ thương mại sang nhà ở.
2. Giấy phép xây dựng / Phê duyệt quy mô nhỏ: Chứng minh tính hợp pháp của việc cải tạo.
3. Cập nhật hồ sơ lưu trữ địa chính: Đồng bộ thông tin sử dụng đất thực tế và trên giấy tờ.
4. Đối với công trình công nghiệp: Bắt buộc có chứng cứ chứng minh không hoạt động công nghiệp trong ít nhất 5 năm gần nhất (VD: Hồ sơ cắt điện công nghiệp, Tờ khai thuế E2, tài liệu từ cơ quan công quyền).

Lưu ý: Giấy tờ giao dịch thương mại hoặc cam kết của chủ đầu tư không có giá trị thay thế cho Hồ sơ Kỹ thuật và Giấy phép Xây dựng chính thức.

4. QUY ĐỊNH THANH TOÁN VÀ HỒ SƠ DI TRÚ

A. Phương thức thanh toán chấp nhận

• Séc ngân hàng được công nhận.
• Chuyển khoản ngân hàng trực tiếp.
• POS hợp quy theo quy định tài chính Hy Lạp.

B. Người thực hiện thanh toán

• Người nộp đơn chính.
• Vợ / Chồng.
• Người có quan hệ huyết thống/hôn nhân trong phạm vi 2 đời (Yêu cầu: Chứng minh quan hệ nhân thân, đồng bộ dòng tiền và hợp đồng công chứng).

C. Danh mục hồ sơ cốt lõi (Checklist)

• Giấy tờ đi lại (Hộ chiếu còn hạn).
• Giấy chứng nhận giao dịch bất động sản có công chứng.
• Giấy chứng nhận đăng ký đất đai / Địa chính.
• Bảo hiểm y tế tư nhân tại Hy Lạp.
• Tài liệu khai báo bất động sản (Tờ khai E9).
• Ảnh thẻ đúng tiêu chuẩn di trú.
• Hồ sơ pháp nhân EU (Nếu mua bất động sản thông qua cấu trúc doanh nghiệp EU).

5. GIỚI HẠN QUYỀN LỢI VÀ RỦI RO NẮM GIỮ

• Quyền lao động: Thẻ cư trú Golden Visa diện này KHÔNG cấp quyền làm việc/tuyển dụng tại Hy Lạp.
• Quy định chuyển nhượng (Bán BĐS): Nếu nhà đầu tư chuyển nhượng bất động sản trong thời hạn 5 năm, thẻ cư trú sẽ bị thu hồi ngay lập tức.
• Chi phí duy trì cần tính toán:
  • Thuế và phí quản lý bất động sản.
  • Phí bảo hiểm y tế và bảo dưỡng tài sản.
  • Chi phí cơ hội và phương án thoái vốn sau 5 năm.

6. KHUNG TRUY VẤN THẨM ĐỊNH 3 TẦNG (THREE-TIER EVALUATION FRAMEWORK)

Khi đánh giá dự án thuộc lộ trình Chương trình Golden Visa Hy Lạp diện chuyển đổi thương mại sang nhà ở, hệ thống phân tích cần tách biệt 3 tầng dữ liệu:

[TẦNG 1: QUY ĐỊNH PHÁP LÝ]
├── BĐS có nằm trong đối tượng chuyển đổi hợp pháp?
└── Đạt mốc thời gian 05/04/2024 và hạn ngạch 250.000 EUR?
       │
[TẦNG 2: BẰNG CHỨNG HỒ SƠ]
├── Dòng tiền thanh toán có khép kín/hợp lệ?
└── Báo cáo kỹ thuật + Lịch sử E2 + Địa chính có khớp nối?
       │
[TẦNG 3: CẤU TRÚC CÁ NHÂN & TÀI CHÍNH]
├── Nhu cầu làm việc/cư trú của gia đình có bị vướng giới hạn?
└── Chi phí nắm giữ 5 năm & Lộ trình thoái vốn có tối ưu?