Golden Visa Hy Lạp chưa đóng cửa, nhưng chi phí tham gia đã được định giá lại.

Ngày 5 tháng 9 năm 2026 (giờ địa phương), Thủ tướng Hy Lạp Mitsotakis đã tuyên bố tại Hội chợ Quốc tế Thessaloniki lần thứ 90: Thuế chuyển nhượng đối với người mua ngoài EU khi mua bất động sản nhà ở sẽ tăng từ 3% lên 15%, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2027.

Phạm vi điều chỉnh nhắm chính xác vào bất động sản nhà ở của người mua ngoài EU. Bất động sản thương mại, đất đai và các loại hình phi nhà ở khác không nằm trong đợt điều chỉnh giá lần này.

Điều này có nghĩa là gì? Lấy một căn hộ giá 250.000 euro làm ví dụ:

Mức thuế tổng hợp hiện hành khoảng 3,09% (thuế chuyển nhượng cơ bản 3% + thuế phụ thu đô thị, với thuế phụ thu bằng 3% của thuế chuyển nhượng), chi phí thuế khoảng 7.725 euro. Sau khi chính sách mới có hiệu lực, nếu thuế phụ thu đô thị vẫn giữ nguyên quy tắc liên kết, mức thuế tổng hợp sẽ tăng lên khoảng 15,45%, chi phí thuế khoảng 38.625 euro. Cùng một căn nhà, chênh lệch tiền thuế lên tới hơn 30.000 euro (quy đổi theo tỷ giá 1 euro ~ 31.000 VNĐ, tương đương khoảng gần 1 tỷ VNĐ).

Khải Di Trú xin phân tích sơ bộ

Kết hợp bản tóm tắt kỹ thuật do chính quyền Hy Lạp công bố và kinh nghiệm thực tế, Khải Di Trú nhận định:

1. Chính sách mới lần này chỉ miễn trừ cho các tài sản phi nhà ở như không gian thương mại, đất đai. Các dự án Golden Visa thuần nhà ở trị giá 400.000 và 800.000 euro về cơ bản đều chịu ảnh hưởng trực tiếp từ việc tăng thuế.
2. Đối với dự án chuyển đổi từ thương mại sang nhà ở trị giá 250.000 euro nhận được sự quan tâm rất lớn, tình hình thực tế không mấy khả quan. Loại bất động sản này tuy có thuộc tính ban đầu là bất động sản thương mại, nhưng để đạt tiêu chuẩn nộp đơn xin Golden Visa, bắt buộc phải hoàn tất việc chuyển đổi mục đích sử dụng hợp pháp sang nhà ở trước khi sang tên. Điều này đồng nghĩa với việc tại thời điểm mấu chốt khi nhà đầu tư làm thủ tục sang tên đổi chủ và nộp thuế, thuộc tính đăng ký của bất động sản đã là nhà ở. Cho dù cơ quan chức năng tính thuế theo thuộc tính đăng ký hay theo mục đích sử dụng thực tế, các dự án chuyển đổi này gần như không có khả năng né được mức thuế mới 15%.

Lời khuyên Khải Di Trú: Đứng trước mức tăng chi phí quá lớn này, việc trông chờ vào các điều khoản miễn trừ được ban hành sau đó chứa đựng nhiều rủi ro không xác định. Đối với các gia đình đã chốt kế hoạch làm Golden Visa Hy Lạp, lựa chọn an toàn nhất hiện tại là đẩy nhanh toàn bộ quy trình chọn nhà, ký kết giao dịch, phấn đấu áp dụng mức thuế thấp hiện hành trước khi chính sách mới chính thức áp dụng vào ngày 1 tháng 1 năm 2027.

Đội ngũ ekip Khải Di Trú và IQI Vietnam sẽ tiếp tục theo dõi các cập nhật về đạo luật chính thức và quy định chi tiết đi kèm. Chúng tôi sẽ đánh giá tác động chính sách theo thời gian thực dựa trên thuộc tính đăng ký, phương án chuyển đổi mục đích sử dụng và tiến độ giao dịch của từng khách hàng, từ đó tối ưu hóa linh hoạt phương án xử lý để hạn chế tối đa các chi phí phát sinh.

Thủ tướng trực tiếp định tính: Tăng thuế là biện pháp điều tiết thị trường bất động sản có mục tiêu

Trước khi tuyên bố tăng thuế, ông Mitsotakis đã dành nhiều thời lượng để trình bày về khó khăn nhà ở tại Hy Lạp và các phương án hỗ trợ người dân địa phương mua nhà, bao gồm ưu đãi thuế cho thuê nhà trống, khấu trừ chi phí cải tạo nhà, cùng chương trình hỗ trợ nhà ở “My Home 3” trị giá 2 tỷ euro. Sau khi tạo bước đệm, ông mới đưa ra phương án tăng thuế. Logic này rất rõ ràng:

Hỗ trợ cư dân địa phương là “khuyến khích tích cực”, còn tăng thuế đối với người mua nước ngoài là “điều tiết ngược”.

Trong bài phát biểu, Thủ tướng đã điểm tên 3 quốc gia có lực lượng đầu tư nước ngoài chủ lực : Trung Quốc, Thổ Nhĩ Kỳ và Israel. Thái độ của chính quyền kiềm chế nhưng rõ ràng: Hy Lạp vẫn hoan nghênh vốn đầu tư nước ngoài, nhưng làn sóng mua nhà ở quy mô lớn, không phân biệt của vốn ngoại đã chèn ép không gian an cư của cư dân bản địa.

Hy Lạp không đóng cửa Golden Visa, mà thông qua điều tiết chi phí để sàng lọc các khoản đầu tư nước ngoài chất lượng hơn. Kênh đầu tư vẫn giữ nguyên, nhưng nhu cầu đầu cơ ngắn hạn, chi phí thấp và thuần túy trục lợi sẽ bị lọc bỏ một cách chính xác.

Hơn 10 năm thay đổi chính sách: Golden Visa Hy Lạp chưa từng có “khoảng thời gian giảm giá”

Nhìn lại toàn bộ tiến trình lịch sử có thể thấy, đợt tăng thuế lần này hoàn toàn không phải là sự điều chỉnh ngẫu nhiên đột ngột, mà là sự tiếp nối tất yếu của chuỗi chính sách thắt chặt Golden Visa Hy Lạp suốt hơn một thập kỷ qua. Từ khi ra đời đến nay, ngưỡng cửa của chương trình này chỉ có tăng chứ không giảm, và thời cơ hưởng lợi chi phí thấp liên tục thu hẹp.

• Tháng 4/2013: Golden Visa Hy Lạp chính thức đi vào hoạt động. Với mức đầu tư mua nhà cực thấp chỉ 250.000 euro, không yêu cầu cư trú và cơ hội di cư cho cả gia đình, chương trình nhanh chóng trở thành dự án đầu tư định cư có tỷ lệ chi phí – hiệu quả rất cao tại châu Âu. Mức ngưỡng cơ bản này được duy trì ổn định suốt gần 10 năm.
• Tháng 8/2023: Đợt biến động chính sách lớn đầu tiên diễn ra. Tại các khu vực trung tâm Athens, Thessaloniki, Santorini, Mykonos…, ngưỡng mua nhà đã tăng gấp đôi từ 250.000 euro lên 500.000 euro. Thời kỳ mua bất động sản giá rẻ ở các khu vực “hot” chính thức chấm dứt. Những nhà đầu tư do dự đứng ngoài quan sát lúc đó, khi tham gia lại sau này đã phải đối mặt trực tiếp với chi phí đầu tư tăng gấp đôi.
• Tháng 9/2024: Đợt cải cách chính sách trên toàn quốc lần thứ hai được thực thi. Hy Lạp tái cấu trúc toàn bộ tiêu chuẩn tham gia Golden Visa: Các khu vực trung tâm tăng lên 800.000 euro, các khu vực còn lại tăng đồng loạt lên 400.000 euro, đồng thời bổ sung nhiều hạn chế về diện tích và mục đích nắm giữ. Chương trình chỉ giữ lại mức 250.000 euro cho 2 loại hình đặc biệt: chuyển đổi từ thương mại sang nhà ở và phục dựng di tích lịch sử. Đợt điều chỉnh này khiến kênh tham gia giá rẻ của các nhà đầu tư thông thường bị thu hẹp đáng kể. Chính quyền đã nâng cấp từ việc chỉ điều chỉnh số tiền đầu tư sang kiểm soát toàn diện danh mục đầu tư, quy chuẩn bất động sản và quy tắc nắm giữ.
• Tháng 1/2027: Chính sách thuế mới chuẩn bị áp dụng sẽ mở ra chu kỳ thắt chặt thứ ba. Không tiếp tục nâng mức tiền đầu tư mua nhà, nhưng thông qua việc tăng mạnh thuế phí giao dịch, chính quyền đã gián tiếp nâng cao chi phí thực tế của tất cả các khoản đầu tư bất động sản nhà ở. Tư duy điều tiết đã trở nên chính xác hơn.

Cánh cửa chính sách vẫn luôn mở, nhưng chi phí tham gia thì liên tục tăng đều đặn.

Những đợt thay đổi chính sách qua nhiều năm đã chứng minh một thực tế: Ngưỡng cửa Golden Visa Hy Lạp đang liên tục nâng cao.

Đối với các nhà đầu tư có ý định định hướng tại Hy Lạp, việc tìm hiểu kỹ chi tiết chính sách và lập kế hoạch càng sớm càng tốt chính là lựa chọn hợp lý hơn cả.