Mở đầu: Một chương kết đầy nghịch lý
Anh chị nào quan tâm đến quốc tịch châu Âu chắc đều biết, Malta từng là “viên ngọc” của thị trường đầu tư lấy quốc tịch (Citizenship-by-Investment – CBI) tại EU. Vậy mà ngay trong năm cuối cùng tồn tại, chương trình Exceptional Investor Naturalization (MEIN) lại lập kỷ lục về dòng vốn và lượng hồ sơ.
Theo báo cáo thường niên lần thứ 11 từ Văn phòng Cơ quan quản lý Malta (vừa được công bố), MEIN đã thu về khoảng 199 triệu Euro tổng vốn đầu tư trong năm 2024 – tăng 73% so với mức 115 triệu Euro của năm 2023. Đây cũng là năm có lượng đơn cao thứ ba trong toàn bộ lịch sử các chương trình quốc tịch theo đầu tư của Malta.
Điều trớ trêu: chỉ vài tháng sau khi đóng sổ năm tài khóa rực rỡ này, Tòa án Công lý Châu Âu (ECJ) đã ra phán quyết bãi bỏ MEIN vào tháng 4/2025, và Malta chính thức xóa bỏ chương trình ba tháng sau đó.
Mình là Khải, và trong bài này mình sẽ cùng anh chị mổ xẻ những con số quan trọng nhất, đồng thời rút ra bài học cho ai đang cân nhắc các chương trình quốc tịch châu Âu thay thế.
1. Toàn cảnh số liệu MEIN năm 2024
Hồ sơ và tỷ lệ duyệt
Cơ quan Community Malta Agency (CMA) đã tiếp nhận 409 hồ sơ xét điều kiện trong năm 2024, tăng từ 299 hồ sơ của năm trước – tức tăng 37%. Đây là mức cao thứ ba trong lịch sử, chỉ đứng sau:
- 484 hồ sơ năm 2015 (chương trình IIP – tiền thân của MEIN)
- 436 hồ sơ năm 2016
Tổng số hồ sơ MEIN từ khi chương trình ra mắt năm 2020 đã đạt 958 hồ sơ.
Về kết quả đầu ra, Malta đã:
- Phê duyệt 183 hồ sơ quốc tịch
- Cấp quốc tịch cho 179 đương đơn chính (173 theo MEIN, 6 còn lại từ chương trình IIP cũ)
- Cấp quốc tịch cho 362 thành viên gia đình phụ thuộc
Tỷ lệ từ chối ở giai đoạn xét điều kiện vẫn duy trì ở mức 23% – một con số cho thấy Malta sàng lọc hồ sơ khá khắt khe, không phải cứ có tiền là được duyệt.
Cơ cấu đương đơn
- Nam giới chiếm 77% đương đơn chính (tỷ lệ trung bình lịch sử là 80%)
- Nữ giới chiếm 23%, tăng 4 điểm phần trăm so với năm 2023
2. Bản đồ thị trường: Châu Á dẫn đầu, Bắc Mỹ tăng mạnh
Đây là phần mình thấy thú vị nhất với anh chị nhà đầu tư Việt Nam:
| Khu vực | Tỷ lệ đương đơn 2024 |
|---|---|
| Châu Á | 42% (dẫn đầu) |
| Bắc Mỹ | 17% |
| Châu Âu | 13% |
Châu Á tiếp tục là thị trường nguồn lớn nhất với 42% đương đơn. Bắc Mỹ xếp thứ hai với 17%, và đây cũng là tỷ lệ trùng với nhóm đương đơn đã sở hữu nhiều quốc tịch trước khi nộp hồ sơ.
So sánh thú vị: Năm 2015, châu Âu từng chiếm tới 45% đương đơn (chủ yếu là người Nga). Sau lệnh trừng phạt EU đối với Nga, con số này đã tụt xuống chỉ còn 13%. Cơ quan quản lý Malta thẳng thắn thừa nhận, nếu không có lệnh đóng băng người Nga, lượng hồ sơ “đáng lẽ đã cao hơn nhiều”.
Đáng chú ý, nhu cầu từ Bắc Mỹ tăng đáng kể – một xu hướng mà cơ quan quản lý đặc biệt nhấn mạnh. Điều này phản ánh làn sóng người Mỹ tìm “phương án B” trong bối cảnh chính trị bất ổn.
3. Cấu trúc dòng vốn 199 triệu Euro
Trong tổng 199 triệu Euro năm 2024, các nguồn được phân bổ như sau:
- Đóng góp trực tiếp (contribution): 166 triệu Euro – chiếm phần lớn
- Mua bất động sản: 13 triệu Euro
- Phần còn lại: cam kết thuê nhà, đầu tư trái phiếu, phí và đóng góp từ thiện
Tổng dòng vốn lịch sử của MEIN + IIP
Cộng dồn cả vòng đời hai chương trình MEIN và IIP, Malta đã thu được:
- Đóng góp trực tiếp: ~1,43 tỷ Euro
- Mua bất động sản: 249 triệu Euro
- Trái phiếu (chỉ áp dụng cho IIP): 237 triệu Euro
- Tiền thuê: 145 triệu Euro
- Phí: 62 triệu Euro
Tổng phân phối tích lũy đạt khoảng 1,3 tỷ Euro, được chia cho:
- Quỹ Phát triển và Xã hội Quốc gia (NDSF): 711 triệu Euro
- Quỹ Hợp nhất (Consolidated Fund): 442 triệu Euro
- Các cơ quan nhà nước vận hành chương trình: 91 triệu Euro
- Henley & Partners (đơn vị nhượng quyền gốc của IIP): 56 triệu Euro
4. Một xu hướng đáng chú ý: 98% chọn thuê thay vì mua nhà
Đây là dữ liệu mà anh chị quan tâm bất động sản châu Âu cần lưu ý:
Chỉ 2% đương đơn năm 2024 chọn mua bất động sản, 98% chọn thuê – tỷ lệ mua thấp nhất trong lịch sử kết hợp của cả hai chương trình. Để so sánh:
- Năm 2023: 5% mua nhà
- Trung bình 10 năm: 9% mua nhà
Giá trị hợp đồng thuê trung bình (theo cam kết 5 năm bắt buộc) giảm xuống còn 96.000 Euro, từ mức 103.000 Euro năm trước. Trong khi đó, giá mua trung bình tăng lên 2,32 triệu Euro (từ 2,23 triệu Euro).
Sự chuyển dịch gần như hoàn toàn sang thuê giải thích tại sao dòng vốn từ mua bất động sản chỉ tăng nhẹ 1,5 triệu Euro dù lượng hồ sơ tăng tới 37%.
Khu vực được ưa chuộng
Sliema và St Julians thống trị thị trường bất động sản MEIN. Trong toàn bộ lịch sử CBI Malta:
- Sliema: dẫn đầu về số căn được mua, 517 căn cho thuê
- St Julians: 281 căn cho thuê, gần ngang Sliema về số căn mua
- Gozo: chỉ 3 căn được mua và 56 căn cho thuê – rất khiêm tốn dù giá rẻ hơn
5. Vấn đề minh bạch và an ninh
Một điểm cần thẳng thắn nhìn nhận: Malta đã thu hồi quốc tịch CBI của 6 cá nhân kể từ khi chương trình khởi động, với 4 vụ tước quốc tịch khác đang ở giai đoạn cuối. Trong đó có:
- Một cựu sĩ quan tình báo Israel, đồng thời là CEO công ty phần mềm gián điệp bị Mỹ trừng phạt
- Một công dân Nga bị kết án rửa tiền tại Anh
CMA cũng đã báo cáo 16 vụ nghi ngờ rửa tiền lên Đơn vị Phân tích Tình báo Tài chính Malta (FIAU) trong năm 2024.
Tổng kết toàn bộ lịch sử từ 2014, Malta đã cấp quốc tịch cho 6.152 người (1.830 đương đơn chính và 4.322 thành viên phụ thuộc). Chương trình IIP đã đạt 86% mức trần luật định 1.800 người trước khi MEIN thay thế.
6. Bài học cho nhà đầu tư Việt Nam
Mình là luật sư di trú với nhiều năm tư vấn cho khách hàng Việt về các chương trình châu Âu, và mình thấy câu chuyện Malta để lại 5 bài học quan trọng:
Thứ nhất, các chương trình “vàng” của EU không tồn tại mãi mãi. Cyprus đã đóng năm 2020, Bulgaria đóng năm 2022, và giờ là Malta năm 2025. Xu hướng EU siết chặt CBI là không thể đảo ngược.
Thứ hai, việc lượng hồ sơ tăng 37% trong năm cuối cho thấy tâm lý “chạy đua kịp tàu” của giới giàu toàn cầu khi nghe tin chương trình sắp đóng. Bài học: nếu thấy chương trình nào đang ổn định, đừng trì hoãn quá lâu.
Thứ ba, tỷ lệ từ chối 23% chứng minh rằng các chương trình EU ngày càng khắt khe về thẩm định nguồn tiền và lý lịch. Hồ sơ chuẩn bị qua loa sẽ rất rủi ro.
Thứ tư, xu hướng 98% chọn thuê thay vì mua cho thấy các nhà đầu tư thông minh đang tối ưu chi phí, không cố sở hữu bất động sản tại thị trường có thanh khoản hạn chế.
Thứ năm, sau khi MEIN bị bãi bỏ, các phương án thay thế đáng cân nhắc cho khách hàng Việt Nam gồm:
- Chương trình Golden Visa Bồ Đào Nha (đường đến quốc tịch sau 5 năm)
- Chương trình thường trú Hy Lạp (Golden Visa)
- Chương trình Cư trú vĩnh viễn Malta (MPRP) – vẫn còn hoạt động, khác MEIN
- Quốc tịch theo dòng dõi (citizenship by descent) với một số nước EU
Kết luận: Dữ liệu là kim chỉ nam
Báo cáo cuối cùng của MEIN cho thấy một chương trình đang ở đỉnh cao về nhu cầu lại bị chính trị EU đóng cửa. Đối với nhà đầu tư Việt Nam, đây là lời nhắc nhở rằng:
Khi cân nhắc đầu tư lấy quốc tịch hay cư trú châu Âu, hãy chọn chương trình có nền tảng pháp lý vững, được EU chấp nhận, và có lộ trình rõ ràng – chứ không chỉ nhìn vào quyền lợi visa-free.
Nếu anh chị đang quan tâm đến các phương án di trú EU thay thế Malta sau khi MEIN bị đóng, hãy comment “EU” dưới bài này, mình sẽ gửi anh chị bảng so sánh chi tiết các chương trình đang hoạt động hợp pháp tại châu Âu trong năm 2026.
Khải Di Trú – Đồng hành cùng anh chị trên hành trình tìm “phương án B” cho gia đình.
📌 Nguồn dữ liệu: Báo cáo thường niên lần thứ 11 của Office of the Regulator (Malta), công bố 4/2026.